reforma

Entrou em vigor no dia 18 de abril a NBR 16280:2014 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que trata de reformas de edificações, estabelecendo sistema de gestão e requisitos de processos, projetos, execução e segurança de reformas de edificações.

A norma estabelece que toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisará ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após este prazo, exigirá laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto. E o síndico ou a administradora, com base em parecer de especialista, poderão autorizar, autorizar com ressalvas ou proibir a reforma, caso entendam que ela irá colocar em risco a edificação.

A NBR 16280:2014 foi publicada em 18 de março, pouco mais de dois anos após o desabamento do Edifício Liberdade, de 20 andares, e de mais dois prédios, no centro do Rio de Janeiro, em 25 de janeiro de 2012. O acidente foi provocado por reformas irregulares no Liberdade e provocou a morte de 17 pessoas, além de mais cinco desaparecidos até hoje.

A nova norma esquematiza as etapas da obra e lista os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade. Ela afasta definitivamente o chamado “Zé da colher”, o faz-tudo, o curioso ou o amadorismo e privilegia a boa técnica. A iniciativa busca profissionalizar os serviços de reforma, garantindo níveis mínimos de qualidade e segurança para o proprietário, síndico e condôminos. Ela vale para todos os edifícios, prédios novos, antigos, comerciais e residenciais, inclusive para reformas dentro do imóvel. Caso seja uma reforma interna, de qualquer tipo, o síndico deverá ser informado e poderá dar ou não a autorização, dependendo do que for considerado.

A reforma é de responsabilidade de todas as partes envolvidas: O proprietário deve contratar profissional responsável antes de começar as obras, o síndico deve receber as propostas de reformas, encaminhá-las para análise técnica e legal e responder à solicitação de obra, e o arquiteto é o responsável por tudo que envolve a execução da obra.

Vale atentar que mesmo que seja dono da unidade, o proprietário não poderá realizar reformas no imóvel da forma como quiser, pois algumas intervenções (como retirada de paredes, abertura de portas ou aumento de carga) podem comprometer a integridade da edificação, colocando em risco o edifício inteiro e os demais ocupantes.

O controle do processo é fundamental. Além de fazer os projetos e identificar os responsáveis por todas as fases da obra, é preciso registrar tudo isso, documentar e arquivar os papéis.

É importante lembrar que, mesmo antes dessa data, os moradores já deveriam elaborar um plano e enviá-lo ao síndico, quando fosse efetuar alguma mudança que impactasse na estrutura de edificação. Com a norma, porém, o síndico ganhou mais força para exigir esse plano. Por isso, mesmo aqueles que começaram alguma alteração antes do dia 18/04/2014, devem sim submetê-la à aprovação do síndico.

Quer dizer, então, que para fazer obra agora só com arquiteto ou engenheiro e aprovação do síndico? Não exatamente. É que, segundo a própria ABNT, normas técnicas só se tornam obrigatórias se regulamentadas por algum órgão governamental, municipal, estadual ou federal. E, nesse caso, ainda não há essa regulação. Ainda assim, considera-se que as normas técnicas têm força de lei, já que numa investigação jurídica, em caso de acidente ou desabamento, podem ser levadas em consideração para responsabilizar profissionais e até mesmo proprietários e síndicos

A norma também contribui para a mudança cultural em relação à obra. Temos a tendência de achar que somos um pouco médicos e arquitetos. Primeiro nos automedicamos, se não dá certo, vamos ao médico. Assim como chamamos o pedreiro antes e só depois que ele faz besteira, recorremos ao Arquiteto ou Engenheiro. Do mesmo jeito que precisamos do médico para fazer uma cirurgia, precisamos do Arquiteto ou Engenheiro para fazer a obra!

Para esclarecer:

  • LAUDO é resultado de uma análise de assunto técnico.
  • ART é uma Anotação de Responsabilidade Técnica, emitida pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia).
  • RRT é o Registro de Responsabilidade Técnica, emitido por profissional vinculado ao CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).

O LAUDO é um instrumento que o síndico pede para tomada de decisão em autorizar a obra. O LAUDO não serve para assegurar ao síndico sobre a obra, mas a ART ou a RRT, sim.

Detalhes e atribuições da NBR 16.280:

O proprietário

  • Antes de começar a obra, deve contratar profissional responsável (arquiteto ou engenheiro) e encaminhar ao responsável legal pela edificação (síndico), o plano de reforma.
  • Durante o período que durar a obra, deve garantir que a obra atenda aos regulamentos da legislação e do prédio.
  • E depois de terminada a obra, deve atualizar o manual de uso do edifício incluindo o que foi modificado pela sua reforma. Nos prédios onde não houver esse manual, caberá ao proprietário fazer um novo identificando tudo o que foi feito.

O profissional

  • Cabe ao arquiteto ou engenheiro contratado para tocar a obra, fazer um plano de reforma, que deve detalhar os impactos nos sistemas e equipamentos; entrada e saída de materiais; horários de trabalho; projetos e desenhos descritivos; identificação de atividades que gerem ruídos; identificação dos profissionais; planejamento de descarte de resíduos.

O síndico

  • Antes da obra começar, tem o dever de receber as propostas de reformas; encaminhá-las para análise técnica e legal e, então, com base nesta análise, responder à solicitação de obra nos seguintes termos e justificativas: aprovada; aprovada com ressalvas, rejeitada. Também deve autorizar a entrada de insumos e pessoas contratadas, assim como comunicar aos demais moradores sobre as obras aprovadas.
  • Durante a realização de obras na edificação, deve verificar se a obra está sendo feita dentro do descrito no plano de reforma e, caso note qualquer condição de risco iminente à edificação, tomar as medidas legais necessárias.
  • Após o fim da obra, deve vistoriar as condições em que foi finalizada; receber do proprietário do imóvel, um termo de encerramento e os manuais atualizados; arquivar toda a documentação. Também cabe ao síndico, cancelar as autorizações para entrada de insumos e prestadores de serviço.

A reforma

A norma estabelece como reforma, toda e qualquer alteração que vise recuperar, melhorar ou ampliar as condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não sejam de manutenção. Ou seja, apenas pequenos reparos como pintura ou rebaixamento de teto com gesso não precisariam de arquiteto ou engenheiro. Já obras que envolvam quebra-quebra só mesmo com profissionais ou empresas especializadas, aquelas que têm um arquiteto ou engenheiro responsável. São elas:

  • Automação;
  • Instalação de ar-condicionado, exaustão, ventilação;
  • Revestimentos;
  • Impermeabilização;
  • Esquadrias e fechamento de varandas;
  • Hidrossanitário;
  • Prevenção e combate a incêndio;
  • Instalações elétricas e a gás;
  • Qualquer obra que possa afetar a estrutura como, remoção ou acréscimo de paredes, furos e aberturas, alterações que impliquem no aumento ou redução de carga

A NBR 16280:2014 pode ser adquirida, por R$ 67,00, pelo site da ABNT , pelo email: atendimento.sp@abnt.org.br ou ainda pelos telefones (11) 3017-3610 / 3644 / 3652.

Janaína Fujii

Janaína Fujii

Janaína Fujii é arquiteta formada pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Mackenzie. E hoje é sócia no escritório Studio Idealize! Arquitetura.
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